Kaufpreisfaktor für ein Mehrfamilienhaus in Hamburg

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Der Kaufpreisfaktor, auch als Vervielfältige, Multiplikator oder auch Yield Faktor (Mietpreismultiplikator) bekannt, ist ein essenzieller Parameter bei der Bewertung von Mehrfamilienhäusern (Mietshäusern) und Wohn- und Geschäftshäusern in Hamburg. Dieser Faktor ermöglicht es, den ungefähren Wert einer Immobilie in Bezug auf die erzielbaren Mieteinnahmen zu bestimmen. Hier ist, wie er berechnet wird:

Berechnung des Kaufpreisfaktors:

Die Jahresnettokaltmiete bezieht sich auf die gesamten Mieteinnahmen pro Jahr, abzüglich der Betriebskosten und möglicher Leerstandszeiten. Der Kaufpreis ist der Gesamtpreis, den der Verkäufer für die Immobilie verlangt.

Warum ist der Kaufpreisfaktor wichtig?

Der Kaufpreisfaktor ist ein Schlüsselelement, um die Rendite und den potenziellen Gewinn einer Immobilieninvestition zu bewerten. Ein niedrigerer Kaufpreisfaktor / Yield Faktor deutet auf eine potenziell höhere Rendite hin, was für Investoren attraktiv ist.

Beispielrechnung:

Angenommen, Sie haben ein Mehrfamilienhaus in Hamburg mit einer Jahresnettokaltmiete von 200.000 Euro, und ein potenzieller Käufer ist bereit, das Gebäude für 2,4 Millionen Euro zu erwerben.

2.400.000,- € (Kaufpreis) / 200.000,- € (Jahresmiete) = 12 (Kaufpreisfaktor)

In diesem Fall beträgt der Kaufpreisfaktor 12. Das bedeutet, dass der Käufer bereit ist, das 12-fache der Jahresnettokaltmiete für die Immobilie in Hamburg zu zahlen. Ein niedrigerer Faktor wäre für den Käufer vorteilhafter, da er auf eine höhere Rendite hindeutet.

Was sagt der Kaufpreisfaktor (Wertfaktor / Vervielfältiger / Multiplikator / Yield Faktor) über beispielsweise ein Mehrfamilienhaus in Hamburg aus? 

Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto höher die erzielbare Rendite.

Faktor 20 oder niedriger: Attraktive Investition mit solider Rendite

Faktor 25 oder höher: Häufig in begehrten Wohnlagen – höhere Immobilienpreise, jedoch geringere Mietrendite

Überblick zur Orientierung 

Kaufpreisfaktor / Rendite

10 → 10,00 %

11 → 9,09 %

12 → 8,33 %

13 → 7,69 %

14 → 7,14 %

15 → 6,67 %

16 → 6,25 %

17 → 5,88 %

18 → 5,55 %

19 → 5,26 %

20 → 5,00 %

21 → 4,76 %

22 → 4,55 %

23 → 4,35 %

24 → 4,17 %

25 → 4,00 %

26 → 3,85 %

27 → 3,70 %

28 → 3,57 %

29 → 3,45 %

30 → 3,33 %

Es ist wichtig anzumerken, dass der Kaufpreisfaktor nur ein Teil einer seriösen Immobilienbewertung ist. Faktoren wie Lage, Zustand der Immobilie, zukünftige Entwicklungsaussichten und aktuelle Markttrends müssen ebenfalls in Betracht gezogen werden. Unsere langjährige Erfahrung als Immobilienexperten ermöglicht es uns, diese Nuancen zu berücksichtigen.

Aussagekraft des Kaufpreisfaktors bei einem Zinshaus (Mehrfamilienhaus) in Hamburg

Der Kaufpreisfaktor ermöglicht eine Analyse der Jahresmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Diese Schlüsselkennzahl erweist sich besonders bei einer ersten Einschätzung eines Renditeobjekts als äußerst nützlich. Durch die unkomplizierte Berechnung erhalten Sie rasch eine grobe Vorstellung davon, wie rentabel eine Investition sein könnte. Auf einen Blick erkennen Sie, in wie vielen Jahren Ihr Objekt Mieteinnahmen generieren muss, damit der Kaufpreis abgedeckt ist.

Des Weiteren lässt sich der Kaufpreisfaktor umgekehrt verwenden, um auf Grundlage der Mieteinnahmen schnell eine Abschätzung des Verkaufspreises einer Immobilie vorzunehmen. Hierzu multiplizieren Sie einfach die erzielbare Miete mit einem in der Region gängigen Kaufpreisfaktor.

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