Mehrfamilienhäuser / Mietshäuser und Wohnanlagen mit einem Gewerbeanteil bieten oft eine spannende Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzung. Diese Mischform kann sowohl Herausforderungen als auch
Vorteile für Investoren und Eigentümer mit sich bringen. Im Folgenden geben wir einen Überblick über die wichtigsten Aspekte, die beim Verkauf solcher Immobilien zu beachten sind.
1. Definition und Abgrenzung
Mehrfamilienhäuser / Mietshäuser und Wohnanlagen können in ihrer Nutzung variieren – oft findet sich eine Kombination aus Wohn- und Gewerbeeinheiten. Ein Mehrfamilienhaus mit ein oder zwei
kleinen Ladenlokalen oder Büros im Erdgeschoss wird im Markt häufig noch als „Mehrfamilienhaus mit Gewerbeanteil“ bezeichnet. Bei einem höheren Gewerbeanteil, wie zum Beispiel mehreren Etagen,
die nur gewerblich genutzt werden, spricht man eher von einem „Wohn- und Geschäftshaus“. Die genaue Bezeichnung ist weniger entscheidend als der tatsächliche Gewerbeanteil und dessen Auswirkungen
auf den Marktwert und die Risikostruktur.
2. Auswirkungen des Gewerbeanteils auf den Verkauf
2.1 Höheres Risiko und geringere Flexibilität
Gewerbeeinheiten bringen tendenziell eine höhere Risikostruktur mit sich, da diese Nutzungsform weniger flexibel und weniger nachgefragt ist als Wohnungen. Bei einer Mieterkündigung erfordert die
Nachvermietung gewerblicher Flächen oft zusätzliche Investitionen, etwa für den Umbau der Fläche oder längere Leerstandszeiten. Der Risikoaspekt hängt zudem von Faktoren wie dem Anteil und der
Art des Gewerbes sowie der Lage der Immobilie ab.
2.2 Marktwert und Renditechancen
Gewerbeeinheiten können den Marktwert einer Immobilie sowohl positiv als auch negativ beeinflussen. Da gewerbliche Mieteinnahmen oft höher sind als bei reinen Wohnflächen, ergeben sich höhere
Renditechancen – allerdings gehen diese mit dem erwähnten höheren Risiko einher. Je nach Höhe des Gewerbeanteils und der Nachfrage in der Umgebung kann sich der Marktwert somit deutlich
verändern.
2.3 Investorenauswahl
Bei Immobilien mit Gewerbeanteil ist die Zielgruppe oft enger gefasst, da nicht alle Investoren für diese Art von Objekt offen sind. Investoren mit einem Fokus auf langfristige und stabile
Renditen bevorzugen häufig Wohnimmobilien mit geringem Gewerbeanteil oder setzen klare Grenzen, z. B. einen maximalen Anteil an Gewerbeflächen. Investoren, die höhere Renditen anstreben, nehmen
dagegen ein gewisses Risiko in Kauf und zeigen häufiges Interesse an gemischt genutzten Immobilien.
2.4 Finanzierung und Eigenkapitalanforderungen
Für Investoren kann der Gewerbeanteil Einfluss auf die Finanzierungsmöglichkeiten haben. Banken stufen solche Objekte oft risikoreicher ein und setzen daher eine höhere Eigenkapitalquote an. Dies
gilt besonders für gewerblich intensiv genutzte Objekte. Es empfiehlt sich, das Thema Finanzierung frühzeitig anzusprechen, insbesondere wenn der Käuferkreis auch Privatinvestoren umfasst, die
gelegentlich ihre Eigenkapitalanforderungen überschätzen.
2.5 Umsatzsteuerliche Besonderheiten
Ein häufig vernachlässigter Punkt beim Verkauf ist die Umsatzsteuerpflicht. Während rein wohnwirtschaftlich genutzte Einheiten von der Umsatzsteuer ausgenommen sind, kann für gewerblich
vermietete Einheiten eine Umsatzsteuerpflicht bestehen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung zu dieser Thematik ist daher ratsam.
3. Fazit
Mehrfamilienhäuser / Mietshäuser und Wohnanlagen mit einem Gewerbeanteil erfordern eine sorgfältige Betrachtung der Risikostruktur, des Marktwertes und der Finanzierungsoptionen. Gewerbeanteile
bieten höhere Renditechancen, bringen jedoch auch Herausforderungen bei der Investorensuche und der Finanzierung. Investoren sollten gezielt informiert werden, um Missverständnisse zu vermeiden
und den Verkaufsprozess effizient zu gestalten.
