Umwandlungsverbot Hamburg: Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umwandeln – was ist erlaubt?

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Informationen zum Umwandlungsverbot: Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Hamburg – also die Aufteilung eines Mietshauses mit Mietwohnungen in einzelne Eigentumswohnungen – ist seit einigen Jahren stark reguliert. Für Eigentümer von Zinshäusern bedeutet das, dass ein freier Verkauf nach der Aufteilung in vielen Fällen nicht mehr ohne Weiteres möglich ist.

Grund dafür sind mehrere gesetzliche Regelungen auf Bundes- und Landesebene, die darauf abzielen, Mieter zu schützen und bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.

1. Was bedeutet das Umwandlungsverbot (Aufteilungsverbot) in Hamburg? 

Unter dem sogenannten „Umwandlungsverbot“ versteht man keine absolute Untersagung, sondern eine strenge Genehmigungspflicht:

Ein Hamburger Mehrfamilienhaus darf nicht ohne behördliche Genehmigung in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. 

Das betrifft insbesondere: 

• die Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 

• die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen 

• den anschließenden Einzelverkauf von Wohnungen 

2. Gesetzliche Grundlagen im Überblick 

§ 250 Baugesetzbuch (BauGB) – gesamtes Hamburg 

Die wichtigste Regelung gilt für das gesamte Stadtgebiet Hamburgs: 

• Umwandlungen sind genehmigungspflichtig bei Gebäuden mit mehr als 5 Wohnungen 

• Einführung durch das Baulandmobilisierungsgesetz (2021) 

• Inkrafttreten in Hamburg: 13. November 2021 

• Ziel: Schutz des angespannten Wohnungsmarktes 

Diese Regel gilt flächendeckend – unabhängig vom Stadtteil.

§ 172 BauGB – Milieuschutzgebiete (Soziale Erhaltungsverordnung) 

In vielen Hamburger Stadtteilen gelten zusätzlich sogenannte Milieuschutz Gebiete: 

• Umwandlung ist immer genehmigungspflichtig – auch bei kleinen Gebäuden 

• Genehmigung wird häufig nicht erteilt, wenn Verdrängung droht 

• Ziel: Erhalt der sozialen Zusammensetzung der Bevölkerung 

Typische Gebiete sind z. B.: 

• Südliche Neustadt 

• St. Georg 

• St. Pauli 

• Nördliche Neustadt 

• Sternschanze 

• Osterkirchenviertel 

• Altona Altstadt 

• Ottensen 

• Bahrenfeld Süd 

• Altona-Nord 

• Eimsbüttel-Süd 

• Eimsbüttel / Hoheluft West / Stellingen Süd 

• Eilbek (Bezirk Wandsbek) 

• Karolinenviertel

Für folgende Gebiete wurde ein Aufstellungsbeschluss zur Einführung einer sozialen Erhaltungsverordnung gefasst:

• Barmbek Nord 

• Barmbek-Süd 

• Borgfelde

• Jarrestadt 

Sehr beliebte und zentrale Stadtteile ohne soziale Erhaltungsverordnung (Gebiete mit Milieuschutz):

• Eppendorf 

• Uhlenhorst

• Winterhude

• Harvestehude 

• Rotherbaum

• Othmarschen  

• Rothenburgsort

Hamburger Umwandlungsverordnung (2025–2029) 

Zusätzlich wurde die Verordnung konkret verlängert: 

• Gültigkeit: 01.01.2025 bis 31.12.2029 

• Grundlage: § 172 BauGB 

• Inhalt: 

- Begründung von Wohnungseigentum nur mit Genehmigung

- gilt insbesondere in Milieuschutzgebieten

Verlängerung der Genehmigungspflicht bis 2030 

• Hamburg hat die Regelung nach § 250 BauGB verlängert 

• Gültigkeit: bis Ende 2030 

• Hintergrund: Schutz vor steigenden Mieten und Verdrängung 

3. Wann wird eine Umwandlung genehmigt? 

Eine Genehmigung ist grundsätzlich möglich – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. 

Typische Ausnahmen können sein: 

• Verkauf an bestehende Mieter (Mieterschutz) 

• familieninterne Übertragungen 

• wirtschaftliche Härtefälle 

In der Praxis gilt jedoch:

Die Genehmigung wird restriktiv erteilt – insbesondere in zentralen Stadtteilen.

4. Auswirkungen für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern 

Das Umwandlungsverbot hat erhebliche Konsequenzen für Eigentümer:

Eingeschränkte Verkaufsstrategie 

• Aufteilung und Einzelverkauf oft nicht möglich 

• Verkauf meist nur als Gesamtobjekt (Zinshaus) 

Einfluss auf den Verkaufspreis 

• Ohne Aufteilung oft geringerer Gesamtwert 

• Fokus auf Investoren statt Eigennutzer 

Planungssicherheit erforderlich 

• Frühzeitige Prüfung der Genehmigungsfähigkeit 

• Berücksichtigung der Lage (Milieuschutzgebiet oder nicht) 

5. Bedeutung für den Hamburger Immobilienmarkt 

Die Regelungen zeigen bereits Wirkung: 

• Deutlicher Rückgang von Umwandlungen 

• Stabilisierung von Mietverhältnissen 

• Schutz bestehender Mieterstrukturen 

Gleichzeitig führt dies dazu, dass: 

• Zinshäuser als Investment stärker nachgefragt sind 

• institutionelle Käufer dominieren 

• Off-Market-Transaktionen zunehmen 

6. Fazit: Umwandlung in Hamburg nur eingeschränkt möglich 

Das sogenannte Umwandlungsverbot in Hamburg ist in Wirklichkeit ein komplexes Zusammenspiel mehrerer Gesetze: 

• § 250 BauGB (ganz Hamburg) 

• § 172 BauGB (Milieuschutzgebiete) 

• Hamburger Umwandlungsverordnung 

Für Eigentümer bedeutet das:

Die Umwandlung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen ist heute rechtlich stark eingeschränkt und oft wirtschaftlich nicht mehr realisierbar.

Tipp für Eigentümer 

Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in Hamburg besitzen, sollten Sie frühzeitig klären: 

• Ist eine Umwandlung überhaupt genehmigungsfähig? 

• Welche Verkaufsstrategie ist sinnvoller: Aufteilung oder Gesamtverkauf? 

• Wie wirkt sich die Lage (z. B. Milieuschutzgebiet) auf den Wert aus? 

In vielen Fällen ist der direkte Verkauf als Zinshaus in Hamburg die realistischere und schnellere Lösung.

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Wenn Sie als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses vom Umwandlungsverbot betroffen sind und Ihr Mietshaus daher verkaufen möchten, sind wir der richtige Ansprechpartner für Sie. Als hochqualifizierte Immobilienkaufleute mit jahrzehntelanger Erfahrung als Immobilienmakler und Immobiliengutachter sowie mit Spezialisierung auf Zinshäuser in Hamburg begleiten wir Sie kompetent durch den gesamten Verkaufsprozess.

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